<김승호 도시계획학 박사(사단법인 인천학회 창립회원)>

부동산 개발에 부담이 되는 돈

요즘 우리가 겪고 있는 상황은 말 그대로 사면초가(四面楚歌)다. 고금리(기준금리 3%)에 고물가(인플레이션), 고환율, 레고랜드 發 자금경색까지 그야말로 엎친 데 덮친 격이다. 거기에 부동산 PF(Project Financing, 부동산 개발사업의 사업성과 수익성을 보고 자금을 지원하는 금융상품) 위기와 주요 기업의 어닝 쇼크(Earning Shock, 예상보다 저조한 실적)까지 포함하면 가히 총체적 난국이라 할 만하다.

그럼에도 불구하고 여기저기에서 소규모 개발사업은 여전히 진행형이라는 것을 어렵지 않게 확인할 수 있다. 아마도 개발될 곳은 필연적으로 개발이 되기 마련인가 보다. 개발을 피할 수 없는 과정이라고 본다면 오히려 개발에 대해 자세히 알아 둘 필요가 있다. 부동산 개발과 관련해서 지출해야될 부담금 역시 마찬가지다.

얼마 전 양평군 공흥리 아파트를 건립하면서 납부해야 할 개발 부담금이 ‘0’원이라는 것을 매스미디어를 통해 보고 들은 바 있다. 그런가 하면 지방 중소도시에서 약 3,000평 규모의 세차장을 오픈한 지인으로부터 내야 할 세금이 너무 많다는 하소연을 들었던 적도 있다. 다가올 새해에 크든 작든 개발을 준비하는 독자들에게 조금이나마 도움이 되면 좋겠다는 의미에서 부동산 개발에 따른 부담금의 전반에 대해 살펴보고자 한다.

‘부담금’이란 특정 공익사업과 관련하여 「부담금 관리 기본법」이 정하는 바에 따라 부과하는 조세 외의 금전 지급의무다. 부담금은 분담금, 부과금, 기여금 등을 총칭하는데 부담금은 공익사업 추진을 위한 재원을 마련한다는 점에서 조세와 그 성격이 유사하다. 부담금은 설치 목적과 성격에 따라 이용자·원인자부담금, 수익자 부담금, 유도성 부담금 등 다양하게 구분할 수 있다. 하지만 상호 경계가 모호하거나 그 의미가 중첩되는 등 구분이 쉽지 않은 점은 추후 다각적으로 개선해야 할 여지가 있는 실정이다.

2021년 말 기준 우리나라의 부담금 수는 총 90개가 운용되고 있다. 18개 부처 중 가장 많은 부담금을 운용하는 부처는 환경부로서 20개의 부담금을 운용하고 있다. 그 뒤로 국토교통부가 15개를 운용하고 가장 적은 1개를 운용하는 부처는 교육부를 포함하여 다섯 개 부처가 있다. 2021년 부담금 징수 실적은 총 21조 4,349억 원으로 산업통상자원부가 전체 대비 22.2%의 구성비인 4조 7,479억, 금융위원회는 21.6% 순의 부담금 징수 실적을 보인다. 90개의 부담금 중에서 부동산 개발 관련 분야는 수익자 부담금으로 구분되어 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 개발 부담금이 대표적이다. 따라서 본고에서는 이 세 가지 부담금에 대해 제정 연도, 부과·징수기관, 부과 산출식(예) 등에 대해 서술함으로써 독자의 이해를 돕고자 한다.

▲농지보전부담금

1981년 제정되어 2015년 7월 ‘농지조성비’에서 ‘농지보전부담금’으로 변경되어 농림축산 식품부(농지과)가 주관하고 부과기관은 시·도, 시·군·구이다. 징수기관은 한국농어촌공사(기금관리처)에서 수행하고 있으며 「농지법」을 부과 근거로 두고 있다.

부과기준일 현재 전용하는 농지의 개발 공시지가가 산정기준이 되며 개별공시지가의 30%(상한 금액: 5만원/㎡)를 부과한다. 산출식은 전용하는 농지의 면적×부과기준일 현재 최근 공시된 개별공시지가의 100분의 30으로서 산출 예)로는 농지전용면적 500㎡, ㎡당 개별공시지가가 40,000원(5만 원 이상이 5만원으로 상한)의 경우 500㎡×(40,000×30%) = 6,000,000원의 금액이 ‘농지보전부담금’이다.

2021년 우리나라 ‘농지보전부담금’ 징수액은 1조 2,906억 원이며 인천광역시 징수금은 500억 원(3.87%)으로 전체 금액이 중앙정부의 농지관리기금으로 100% 귀속, 운용되고 있다.

▲대체산림자원조성비

1990년에 제정되어 2003년 10월 ‘대체 조림비’에서 ‘대체산림자원조성비’라는 현재의 명칭으로 변경되었다. 산림청(산지 정책과)이 주관하고 부과기관과 징수기관은 산림청과 지자체에서 수행하고 있으며 「산지관리법」을 부과 근거로 두고 있다.

산지전용 또는 산지일시사용 허가 면적이 산정기준이 되며 0~100%를 부과한다. 산출식은 산지전용·산지일시사용허가면적×(단위면적당 금액+해당 산지 개별공시지가의 1000분의 10으로 계산하다. 단위 면적당 금액은 해마다 산림청에서 고시하고 있으며 2022년도 기준 금액은 준 보전산지 6,790원/㎡, 보전산지 8,820원/㎡, 제한지역 13,580원/㎡이다. 산출 예)로는 ‘농지보전부담금’과 동일한 조건을 임야로 가정해서 산지전용면적 500㎡(보전산지), ㎡당 개별공시지가가 40,000원의 경우 500㎡×(8,820+(40,000×1%)) = 4,610,000원이 대체산림자원조성비로 부과된다.

2021년 우리나라 ‘대체산림자원조성비’ 징수액은 2,614억 원이며 인천광역시 징수금은 52억 원(2.0%)으로 중앙 정부의 농어촌구조개선특별회계로 100% 귀속 운용되고 있다.

▲개발부담금

1989년에 제정, 1990년 1월부터 시행되어 오고 있다. 국토교통부(토지정책과)가 주관하고 부과기관과 징수기관은 시·군·구에서 수행하고 있으며 「개발이익 환수에 관한 법률」을 부과 근거로 두고 있다.

개발이익이 산정기준이 되며 개발이익의 20%~25%를 부과한다. 산출식은 개발이익(종료시점지가-개시시점지가+개발비용+정상 지가 상승분)×부담률(20% 또는 25%)로 계산한다. 산출 예로 개발 전 가격 2억 원, 개발 후 가격 3억 원, 개발공사비용 5,000만 원, 정상지가상승분 1,000만 원이라 가정의 경우 3억-(2억+5,000만+1,000만) = 4,000만 원×25% = 1,000만 원이 부담금이 된다.

2021년 우리나라 ‘개발 부담금’ 징수액은 4,464억 원이며 인천광역시 징수금은 141억 원(3.16%)으로 귀속 주체는 균형발전특별회계(중앙정부) 50%, 기초 자치단체 50%로 배분 비율을 정하고 있다.

동일 면적을 대상으로 농지보전부담금과 대체산림자원조성비를 각각 계산했을 때 농지를 개발하는 것이 얼핏 보면 비용 측면에서는 한결 저렴하다고 생각할 수 있다. 그러나 임야를 개발하다 보면 경사도에 따른 토목공사비용과 복구 예치 금액 등 간과하기 쉬운 비용이 발생하는 것이 일반적이다. 그러므로 제반 비용을 감안하여 투자와 개발 계획을 수립해야 한다는 것은 대다수 부동산 개발자들의 고민이기도 하다.

인천광역시 징수금의 대부분이 강화군 관할 지역 내에서 행해지는 농지와 산지 개발로 발생되는 부담금일 것이다. 강화지역은 수도권에 포함되기에 수도권정비계획에 반영되어 각종 정책이 수립되는 실정이다.

하지만 강화는 수도권에 포함되지만 동시에 쇠퇴지역과 인구 소멸 지역이기도 하다. 이런 의미에서 부동산 개발 부담금 징수금의 100% 또는 50%가 국고로 환수하는 것에 대한 충분한 재고가 필요해 보인다.

미국 연방 준비위의 기준금리와 우리나라의 기준금리가 경제시스템 측면에서 연동될 수밖에 없기에 앞으로 우리나라 역시 높은 수준의 금리 인상이 불가피하다. 금융 자금과 부동산 개발은 떼려야 뗄 수 없는 관계라고 볼 때, 부동산 개발에 대한 개발자의 자금 부담 역시 상당히 가파르게 상승할 것이다. 그러므로 단 얼마의 개발 부담금이라 할지라도 효율적으로 관리하는 지혜가 필요한 시점이다.