봄날이다. 여기저기에서 가던 길 멈추고 만개한 꽃에 휴대전화를 들이댄다. 캡처된 봄은 누군가의 메시지 속에서 은은한 미소로 피어날 것이다. 가만히 생각해 보니 저 꽃나무 역시 누군가의 계획에 의해 심어졌다는 생각이 든다.

나무 한 그루 심는 것도 저러할진대 하물며 한 지역의 발전 전략 계획은 말해 뭐하나 싶다. 하지만 세부적으로 들여다볼 필요가 있다. 이유는 너무도 충분하고 넘친다. 지금 내가 살고 있고 또 우리의 후손들이 살아갈 공간이기 때문이다. 아는 만큼 보고, 보는 만큼 누릴 수 있다는 것은 주지의 사실이다.

이러한 관점에서 강화군의 토지이용에 대해 분석해 보고 그 결과를 바탕으로 효율적인 토지 활용에 대해 몇 가지 제언해 보고자 한다.

한 지역의 토지이용에 대한 계획과 분석은 다각적으로 접근하여야 한다. 지역 전체를 대상으로 하여 토지이용 현황을 파악하고 토지 적성평가 등의 기초조사 결과를 활용해야 함은 지극히 당연한 일이다.

선제적으로 기개발지, 개발가능지, 개발억제지, 개발 불가능지로 구분하여 현재의 토지이용 상황과 장래 토지이용을 예측하여야 한다. 기개발지란 용도지역상의 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 이미 시가화(市街化)된 용지를 의미한다.

개발가능지는 녹지지역 내 택지개발용지, 나대지 등 택지조성 가능지, 대규모 국책사업 예정지, 개발예정용지 및 계획 관리지역을 일컫는다.

개발억제지는 농림지역, 자연환경보전지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 녹지지역 및 산지 등을 말하고, 개발불가능지는 개발제한구역, 하천, 공유수면, 표고 65m 이상의 도시지역, 경사도 30% 이상, 도시자연공원구역, 생태자연도 1등급, 습지 보호구역, 생태계보전지역, 야생동물보호구역, 각종 보호구역을 의미한다.

2019(제59회) 강화 기본 통계상에 수록된 용도지역 통계 수치에 의한 기개발지는 18.05㎢인데 강화군 용도지역 총합계 411.22㎢ 대비 4.4%를 차지한다.

세부적으로 살펴보면 주거지역 17.31㎢, 상업지역 0.20㎢, 공업지역 0.54㎢로서 일정 부분 도시화되어있는 강화읍과 길상면 사무소 소재지, 교동면 사무소 소재지, 하점면 공업단지 등이 해당된다.

개발가능지는 계획관리지역을 의미하는데 면적은 약 91.19㎢인데 강화군 용도지역 총합계 대비 22.2%를 차지한다. 이는 기개발지와 농지, 산지를 제외한 지역으로서 일단의 토지로 집합되어 있지 않고 강화군 전역에 산재되어 있다. 따라서 3만㎡ 이상의 단지적 지구단위계획을 수립할 때 요구되는 계획관리지역을 50% 이상 포함해야 한다는 점에서 계획 수립에 어려움이 따른다. 이는 강화군 토지에서 볼 수 있는 계획관리지역의 분포적 특성이기도 하다.

개발억제지는 313.22㎢인데 강화군 용도지역 총합계 대비 76.2%를 차지하고 있다. 세부적으로 살펴보면 농림지역(농업진흥지역, 보전산지)이 241.25㎢, 생산관리지역이 14.05㎢, 보전관리지역 43.35㎢, 녹지지역 14.57㎢로서 대부분이 농지와 산지로 이루어져 있다. 농림지역 241.25㎢의 세부적 구분은 농업진흥지역이 47.62%인 114.40㎢이고 그 외는 보전산지로 구분되어 있다.

개발불가능지는 2019(제59회) 강화 기본통계 범위 내의 공원을 포함한 도시자연공원구역으로만 한정하였다. 분석한 결과 강화군 용도지역 총합계 대비 0.83%를 차지하는 3.43㎢로서 강화읍의 남산과 북산 등이 해당된다.

그 외의 하천이나 공유수면과 함께 습지 보호구역, 생태계보전지역, 야생동물보호구역 등 각종 보호구역 사항은 강화 기본통계에 수록되지 않고 개별적으로 관리되고 있는 실정이다. 특히 도시지역 내 표고 65m 이상과 경사도 30% 이상 등의 분석은 별도의 시간과 비용이 소요됨은 물론 복잡하고 다양한 기법이 요구되어 해당 부분에 대한 분석은 배제(변수 통제)하였음을 밝힌다.

강화군의 토지이용 현황을 토지이용계획 기본 원칙에 입각하여 분석한 결과와 제언은 다음과 같다.

첫째, 기개발지는 강화군 용도지역 총합계 대비 4.4%로서 극히 일부에 해당된다. 따라서 장래의 도시지역 내 토지이용의 원활한 수급을 위한 강화읍, 길상면·교동면 사무소 소재지 일원의 도시지역 용도 확장을 위한 도시기본계획 수립권자(광역시의 군은 제외)인 인천광역시의 지속적인 관심이 필요할 것이다.

둘째, 개발가능지는 도시지역과 농림지역을 둘러싸고 있는 계획관리지역으로 약 22.2%가 해당된다. 하지만 일단으로 집합되어 있지 않고 선형으로 전역에 분포되어 있기 때문에 3만㎡ 이상의 규모 있는 개발계획을 유치하기 위해서는 깊이 있고 다방면적인 고민이 필요하다.

지구단위계획구역 면적 50% 이상의 계획관리지역이 포함되어야만 지구단위계획에 대한 주민 제안을 할 수 있으므로 현재로서는 3만㎡ 이상의 규모 있는 개발 수용은 어려울 것이다. 이에 따라 지역 내 다양한 파급효과 등을 고려하는 합리적인 검토를 통해 지구단위 업무를 확대, 확장 해석해서 지역 활성화를 꾀할 수 있는 시설은 과감히 개방하여 지원하는 것도 좋은 방안이 될 수 있다는 점을 기억하여야 한다.

셋째, 개발억제지는 농림지역 등으로 약 76.2%가 해당된다. 과도한 점유율을 보이고 있어 한계농지(평균 경사율 15% 이상이면서 2ha 규모 미만, 단지 지정시 10ha 이상)와 일단의 경리 지역 외의 농지 등과 함께 보전, 생산 가치가 약한 불합리한 보전산지 등을 해제 인쇄 메일 스크랩 목록