<유지연 세무사 / 유앤류 세무회계 대표세무사>

국내 세법에 따르면 현재 1세대 1주택자에 대해 비과세 혜택을 부여하고 있다. 국민의 주거 안정화 및 거주 이전 자유를 보장하기 위함이다. 따라서 미등기 자산이 아닌 경우, 양도차익을 목적으로 일시 거주하는 것이 아닌 경우, 투기 목적이 아닌 경우 등에 한하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

아울러 소득세법 및 조세특례제한법에 의한 양도소득세 과세 특례 제도를 바탕으로 1세대 1주택 비과세 규정 범위를 확대하여 농어촌 주택 취득자에 세제 혜택을 주고 있다. 낙후된 농어촌 지역 경제 활성화와 국토의 균형 발전, 미분양주택 해소 등을 도모한다는 취지다. 즉, 도시 지역 거주자가 1주택을 보유하고 있어도 농어촌 지역 소재 주택 및 고향 주택의 신축 또는 취득을 장려한다는 것이 해당 제도의 핵심이다.

이번 글에서는 농어촌 주택 소유 세대의 비과세 기준 및 유의사항, 향후 세법 개정 방향에 대해 이야기해보고자 한다.

농어촌 주택(또는 고향 주택)과 일반 주택을 국내에 각각 하나씩 소유하고 있는 세대라면 일반 주택 양도 시 혜택이 주어진다. 다시 말해 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다. 즉, 일반주택 양도 시 농어촌 주택 및 고향 주택은 주택 수 계산에서 제외한다는 의미다. 농어촌 주택을 3년 이상 보유하기 전에 일반 주택을 양도하는 경우에도 농어촌 주택은 주택 수 계산에서 제외된다.

[농어촌 주택 요건]

상기해야 할 점은 소득세법과 조세특례제한법상 농어촌 주택 요건이 다르다는 점이다.

소득세법상 농어촌 주택이란 수도권 외 지역 중 읍 지역(도시 지역 내 제외) 또는 면 지역에 소재하는 주택을 말한다. 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속 주택, 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농 주택, 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농 주택 중 하나라도 포함된다면 농어촌 주택 요건을 충족할 수 있다. 다만 귀농 주택은 귀농하여 3년 이상 영농에 종사하고 해당 주택에 거주하여야 한다.

조세특례제한법 상 농어촌 주택 및 고향 주택 요건 충족 사항은 조금 더 까다롭다. 일반 주택 취득 후 2003년 8월 1일부터 오는 2025년 12월 31일 기간 내에 농어촌 주택을 취득할 것, 읍·면 지역에 소재하거나 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반 주택이 소재 동과 같거나 연접하지 아니하는 동에 위치할 것 등이다. 특히 취득 당시 수도권·도시 지역·조정 대상 지역·토지 거래 허가 구역·관광단지 등을 제외한 지역이어야 한다.

고향주택은 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지 및 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역에 소재하여야 하는 요건이 추가된다. 가액 요건은 농어촌 주택 취득 당시 농어촌 주택 및 부수 토지의 기준시가 합계액이 3억 원 이하일 것(한옥 기준 4억), 의무 보유기간 요건은 주택 취득 후 3년 이상 보유할 것 등이다.

즉, 소득세법 상 농어촌 주택은 거주 요건 및 소재지 요건만 충족하면 되나, 조세특례제한법 상 농어촌 주택은 취득 순서 및 의무 보유 기간 요건이 추가로 충족되어야 함을 유념하여야 한다.

[사후관리]

조세특례제한법 상 농어촌 주택의 의무 보유 기간 관련 사후관리 규정이 존재한다. 일반주택 양도 후 농어촌 주택 및 고향 주택을 3년 이상 의무적으로 보유하지 않는 경우 경감 받은 세액 상당액을 양도소득세로 납부해야 한다. 기간은 미충족 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내다. 

아래 소개된 요건 미충족 및 세금 추징 사례들을 통해 보다 더 자세히 알아보고자 한다.

[요건 미충족 사례 1]

현행의 「소득세법」상 부부 중 농촌주택을 소유한 남편은 시골에서 계속 농사를 짓고 있었고 아내만 서울에서 생활하면서 1주택을 소유하다가 시골의 남편과 세대를 합친 경우에는 "귀농주택"에 해당하지 아니하므로 서울의 아내 소유 주택을 먼저 양도하더라도 양도소득세가 과세되는 것이다(재일 46014-1431, 1996.6.14.).

[요건 미충족 사례 2]

연고가 없는 지역에 위치한 농어촌주택을 취득한 경우 귀농주택이 아니어서 비과세 대상이 될 수 없다(서면4팀-877, 2004.6.16.).

[요건 미충족 사례 3]

귀농일로부터 3년 이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 비과세 적용받은 일반주택은 비과세 대상이 아니므로 양도소득세를 추징하는 것임(재일46014-2446, 1997.10.16.).

[유의사항]

투명성 제고를 통한 실거래가 과세제도 정착을 위해 거래 당사자가 부동산 매매계약서의 거래가액을 사실과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 및 감면 대상에서 배제된다. 즉, 거짓계약서 작성 시 1세대 1주택 비과세 등 요건을 충족해도 양도소득세 비과세 규정을 적용 받을 수 없다. 매수인 역시 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세 및 감면 혜택이 배제되므로 주의해야 한다.

1세대 1주택 비과세 규정은 세제 혜택 중에서도 가장 큰 세제 혜택으로 꼽힌다. 혜택이 큰 만큼 잘못 신고한 경우 세무 리스크가 크다. 세금 추징 시 가산세만 1억 원 정도 나오는 경우도 있다.

양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택이 큰 만큼 적용 요건은 까다로울 수밖에 없다. 보통 세대, 주택 개념 등이 혼동 요인인데 농어촌 주택 및 고향 주택은 법마다 규정되어 있는 범위가 상이하다. 특히 각 주택마다 적용되는 요건(취득시기, 거주, 지역, 규모, 가액, 사후관리 여부)이 달라 각별히 주의하여야 한다. 

따라서 농어촌 주택 관련 1세대 1주택 비과세 규정 요건 충족 여부를 꼼꼼히 검토하고 양도소득세 신고 이후 사후관리 시 세무전문가와 충분히 논의하는 것이 바람직하다.

[세법개정 방향]

정부는 수도권 인구 과밀화 현상, 지방 소도시의 급격한 인구 감소에 따른 문제 등을 해결하기 위해 동분서주하고 있다. 실제로 인구 감소 지역의 경우 도시 주택에 대해 주택 수 제외 특례를 허용하고 있다. 또 인구가 감소하는 지역이라면 농어촌이 아닌 도심이라고 해도 양도소득세 과세 특례를 받을 수 있도록 세법을 개정했다.

과거에는 농어촌 지역에 위치한 주택만 양도세 혜택을 받을 수 있었다. 다만 앞으로는 일부 도시 지역에서도 혜택을 받을 수 있도록 대상 범위를 넓히겠다는 취지다. 정부는 추가 특례 지역의 경우 인구 감소 지역 중 부동산 가격 동향을 고려해 결정할 방침이다.